Ist der Pachtpreis angemessen? So prüfen Sie die Wirtschaftlichkeit Ihres Objekts
Die Wahl des Standorts ist für Gastronomen und Hoteliers eine der wichtigsten Entscheidungen. Doch der entscheidende Punkt im Pachtvertrag ist nicht die Lage allein, sondern die Angemessenheit des Pachtpreises. Ob monatlich 3.000 oder 6.000 Euro gerechtfertigt sind, lässt sich nicht pauschal beantworten – es kommt auf die Wirtschaftlichkeit Ihres individuellen Konzepts an.
Wie beurteile ich die Angemessenheit der Pacht?
Die Beurteilung der Pacht erfolgt in der Fachgastronomie über eine zentrale Kennzahl: den Prozentsatz vom Nettoumsatz.
Die Ausgangsbasis für diese Prüfung bildet Ihr geplanter Umsatz aus der Wirtschaftlichkeitsvorausrechnung. Diesem stellen Sie einen für Ihre Betriebsart und Umsatzstruktur typischen Pachtzins in Prozent gegenüber – den sogenannten Basispachtzins.
Wichtiger Hinweis: Reine Festpachten, Euro pro Quadratmeter oder pauschale Mieten haben oft keinen direkten Bezug zur tatsächlichen wirtschaftlichen Belastbarkeit Ihres Betriebes. Ob Café, Restaurant oder Boutique-Hotel: Solche Vereinbarungen sollten Sie unbedingt immer anhand der Umsatzpachtmethode verproben.
Wie berechne ich die branchenübliche Pacht?
Um zu prüfen, ob die Forderung des Verpächters realistisch ist, berechnen Sie die „branchenübliche“ Pacht auf Basis Ihres geplanten Umsatzes.
Ein Rechenbeispiel:
Geplanter Basisumsatz: 500.000 Euro
Basispachtzins: 8 %
Basispacht in Euro: 500.000 Euro x 8 % = 40.000 Euro pro Jahr
Liegt die geforderte Pacht deutlich über diesem Wert, müssen Sie genau prüfen, ob das Objekt diesen Aufschlag durch besondere Standortvorteile oder Ausstattungsmerkmale rechtfertigt.
Welche Kriterien beeinflussen die Pachtverhandlung?
Wie bei jedem Vertragsabschluss spielt Ihr Verhandlungsgeschick eine große Rolle. Oft orientieren sich Verpächter eher an ihrem eigenen zukünftigen Finanzbedarf als an der Marktrealität. Wenn ein Besitzer 5.000 Euro monatlich benötigt, wird ihm ein rechnerischer Wert von 4.000 Euro zunächst zu wenig erscheinen.
In solchen Fällen helfen fundierte Argumente, die auf objektbedingten oder vertragsbedingten Kriterien basieren:
1. Objektbegründete Kriterien
Diese beziehen sich auf die physischen Eigenschaften und Qualitäten des Gebäudes:
Zustand der technischen Anlagen und Leitungen (Küche, Lüftung, Sanitär).
Baulicher Zustand und die Energiebilanz des Objekts.
Aktueller Instandhaltungs- und Renovierungsstatus.
Parksituation für Gäste und Mitarbeiter sowie mögliche Grundstücksbelastungen.
2. Vertragsbedingte Kriterien
Diese ergeben sich direkt aus dem Kleingedruckten des Pachtvertrages (offen oder verdeckt):
Bestehende Lieferantenbindungen (z. B. Brauereiverträge).
Lastenverteilung bei künftigen Renovierungs- und Reparaturarbeiten.
Regelungen zu den Nebenkosten.
Ablösesummen für vorhandenes Inventar.
Was ist beim Kaufpreis eines Objekts zu beachten?
Planen Sie den Kauf einer Immobilie für Ihren Gastronomiebetrieb, gelten ähnliche Kriterien. Neben der sachkundigen Prüfung des baulichen Zustands steht die wirtschaftliche Machbarkeit im Fokus.
Eine Finanzierung muss langfristig bedienbar sein. Die Bedingung für einen Kauf ist immer: Ihr Betrieb muss in der Lage sein, so viel Gewinn zu erwirtschaften, dass die monatlichen Kreditraten sicher bezahlt werden können, ohne den laufenden Service oder notwendige Investitionen zu gefährden.
Fazit: Unterschreiben Sie niemals unter Druck
Grundsätzlich gilt: Der Verpächter sollte Ihnen das Objekt in einem betriebs- und genehmigungsfähigen Zustand überlassen. Pachtverträge sind individuell gestaltbar und verhandelbar. Nutzen Sie diesen Spielraum.
Unterschreiben Sie nie vorschnell oder unter Zeitdruck. Eine nachträgliche Anfechtung oder Kündigung ist in Deutschland nur in sehr engen, gesetzlich festgeschriebenen Grenzen möglich.
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